Những cơn "đau đầu, sổ mũi" của thị trường bất động sản càng đòi hỏi việc xây dựng Luật Bất động sản phải chặt chẽ, bao quát để bảo vệ người mua, nhất là mua nhà ở hình thành trong tương lai, vốn đang phổ biến trên khắp Việt Nam.
Người dân tìm hiểu dự án bất động sản tại quận 1, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Luật Bất động sản (năm 2014) dù có nhiều điều khoản bảo vệ người mua nhưng thực tế do thực thi không nghiêm nên người mua nhà vẫn ở trong thế yếu, chịu nhiều thiệt thòi như không nhận được nhà, chậm giao nhà, giao nhà nhưng không có giấy tờ pháp lý...
Mù mịt rủi ro
Hàng rào kỹ thuật ràng buộc chủ đầu tư về điều kiện mở bán, huy động vốn tại các luật hiện nay được nhìn nhận là đầy đủ, chặt chẽ rồi nhưng thực tế thì khác.
Chưa đủ điều kiện mở bán, hàng chục, hàng trăm hợp đồng "lách" kiểu hợp đồng góp vốn đầu tư hạ tầng, hợp tác kinh doanh, hứa mua hứa bán, đặt cọc giữ chỗ... được chủ đầu tư đưa ra ký với người mua. Đến khi sự cố xảy ra, người mua tiền mất tật mang.
Giữa tháng 4-2023, anh Q.V. (ngụ Tân Bình, TP.HCM) mới thanh lý xong việc ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại một dự án ở TP Thủ Đức.
Trước đó một năm, anh V. đã ký hợp đồng đặt cọc và được chủ đầu tư hứa hẹn đến quý 1-2023 sẽ ký hợp đồng mua bán. Đóng được hơn 900 triệu đồng nhưng đến cuối tháng 3-2023, chủ đầu tư vẫn chưa ký hợp đồng mua bán. Anh V. tìm hiểu lý do thì mới biết dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Nhiều lần làm việc với chủ đầu tư, đến lần họp cuối giữa tháng 4-2023, chủ đầu tư mới chịu trả lại tiền.
Dù vậy, anh V. cũng phải mất gần 30 triệu đồng trừ lại tiền phí cho môi giới. Mục đích mua căn nhà để ở không thành, anh V. còn bay đứt một tháng lương.
Dù vậy, anh V. cũng phải chấp nhận: "Lấy lại được tiền cũng mừng lắm rồi, nhiều bạn bè tôi mua ở dự án khác, giờ đất đai đứng mới coi lại hợp đồng không đúng, đòi tiền thì chủ đầu tư biến mất".
Không may mắn như anh V., vào tháng 11-2021, anh T.V.N. ký văn bản thỏa thuận cung cấp dịch vụ mua biệt thự liền kề tại một dự án ở TP Biên Hòa, Đồng Nai. Trước đó ba tháng, anh N. cũng phải ký và đóng 100 triệu cho hợp đồng đặt chỗ.
Văn bản thỏa thuận này buộc anh N. phải đóng 8,8 tỉ tiền cọc qua chín đợt, chẳng khác gì tiến độ thanh toán khi ký hợp đồng mua bán. Công ty tư vấn sẽ xúc tiến để chủ đầu tư và anh N. ký hợp đồng mua bán.
Đóng được hơn 5 tỉ đồng nhưng đến đầu năm 2023 vẫn chưa được ký hợp đồng mua bán nên anh N. yêu cầu công ty tư vấn thanh lý, trả lại tiền thì phía công ty tư vấn trả lời "không được".
Công ty này cho biết chủ đầu tư phản hồi đang nỗ lực đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết theo quy định để ký hợp đồng mua bán với khách. Công ty lấy việc này "làm tiếc" vì thủ tục kéo dài.
Công ty còn trả lời thêm việc chưa ký hợp đồng mua bán không phải là một trong các trường hợp được thanh lý văn bản thỏa thuận. Công ty đang nỗ lực để đảm bảo dự án được thi công, bàn giao sớm nhất. Nhưng không biết sớm nhất là ngày nào, anh N. đã tìm cách khiếu nại để được lấy lại tiền.
Theo luật sư Trần Hậu - Công ty luật FDVN (Đoàn luật sư TP Đà Nẵng), với khung pháp lý hiện tại, hậu quả nếu huy động vốn sai luật mà chỉ có trách nhiệm dân sự, hành chính, chủ đầu tư vẫn sẽ lợi dụng để không ngần ngại "lùa gà" nhà đầu tư nhỏ để gom tiền.
Thế nhưng, để xử lý trách nhiệm hình sự bằng việc chứng minh có dấu hiệu lạm dụng tín nhiệm, lừa đảo để chiếm đoạt tài sản lại không dễ, vì với sự chuẩn bị kỹ lưỡng, dòng tiền họ chuyển hóa đúng cam kết trong hợp đồng, nhưng được ẩn hiện tinh vi thì cũng khó có thể xử lý về các tội danh về xâm phạm quyền sở hữu.
Dự án bất động sản ở huyện Nhà Bè, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG
Quy định rõ chế tài, bảo vệ cho bên yếu thế
Luật sư Trần Hậu cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản cần bổ sung các quy định buộc chủ đầu tư công khai, minh bạch đầy đủ các thông tin dự án, thông tin sản phẩm giao dịch bất động sản.
Đối với hoạt động huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân... cần phải kèm theo chứng cứ của cơ quan có thẩm quyền cho phép được huy động vốn.
Cùng với đó, hoàn thiện các quy định về chế tài xử lý chủ đầu tư vi phạm về huy động vốn theo hướng mở ra hướng xử lý xem xét bản chất các giao dịch mà chủ đầu tư và khách hàng đã ký.
Nếu bản chất là giao dịch chuyển nhượng/mua bán sản phẩm bất động sản và dự án vẫn đang được cơ quan nhà nước cho phép thực hiện, cần tiếp tục thực hiện các thỏa thuận để bảo vệ khách hàng đến cùng.
Đối với chế tài hình sự, cần có quy định cụ thể hóa dấu hiệu cấu thành tội phạm của tội lừa dối khách hàng trong Bộ luật Hình sự hiện hành để đảm bảo người nếu có các thủ đoạn gian dối bẫy khách hàng ký hợp đồng thì có thể bị xử lý hình sự mới đảm bảo tính răn đe.
"Chính người dân khi ký các hợp đồng cũng cần cẩn trọng nghiên cứu, xem xét các điều khoản đảm bảo quyền lợi của mình, tránh những rủi ro và bất công khi giao kết hợp đồng", ông Hậu nói.
Trong khi đó, luật sư Nguyễn Văn Hậu - phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM - cho rằng cần phải có nghị quyết thi hành quy định rõ các điều khoản Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (khi có hiệu lực) để bảo vệ cho bên yếu thế, kế thừa quy định cũ.
Nếu bên bán cố tình gian dối, bán sản phẩm không đủ điều kiện, khi giải quyết những giao dịch này phải theo hướng có lợi cho người tiêu dùng. Trong đó, bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua nếu bên bán các sản phẩm không đủ điều kiện.
Luật Kinh doanh bất động sản cần bổ sung các quy định buộc chủ đầu tư công khai, minh bạch đầy đủ các thông tin dự án, thông tin sản phẩm giao dịch bất động sản - Ảnh: T.TRUNG
Hạn chế chủ đầu tư "tay không bắt giặc"
Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng hiện nay có nhiều doanh nghiệp không có năng lực nhưng vẫn huy động tiền của người dân để làm dự án. Khi xảy ra tranh chấp, thậm chí ra tòa, doanh nghiệp nói không có tiền.
Do vậy, cần có cơ chế buộc các chủ đầu tư ký quỹ, có thể từ 20 - 40% vốn điều lệ nhằm bồi thường cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.
Bên cạnh đó, quỹ này cũng giúp các doanh nghiệp tích lũy, có thực lực mới để phát triển các dự án đúng với năng lực của mình và thận trọng hơn trong cam kết với khách hàng.
Bốn chữ "thỏa thuận dân sự": phần thiệt về người mua
Thực tế đã có rất nhiều người mua "thiệt đơn thiệt kép" khi dính vào các hợp đồng với chủ dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Thậm chí, như vụ việc Công ty Alibaba và một số "dự án ma" khác chưa có dự án cũng huy động vốn của người dân, cuối cùng thiệt hại vì cái gọi là "thỏa thuận dân sự".
Luật sư Trần Hậu cho rằng ngoài sự vượt rào liều lĩnh của chủ đầu tư, hiện các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ và chưa tạo được khung đỡ pháp lý hoàn thiện để tạo dựng được môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, cũng như không bảo vệ được các khách hàng yếu thế.
Ông Trần Khánh Quang (tổng giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa):
Cần kênh thông tin chính thống
Hiện nay người dân "rối mù" với các loại hợp đồng mua nhà. Có khi hợp đồng đặt cọc theo Luật Dân sự, có khi là hợp tác đầu tư theo dạng hứa mua, hứa bán theo Luật Doanh nghiệp, còn ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai lại theo Luật Kinh doanh bất động sản...
Do vậy, cần quy định chặt chẽ quy định về đặt cọc, huy động vốn, cũng như công khai thông tin pháp lý của dự án, thông qua các cổng thông tin của Sở Xây dựng như khi nào được mở bán nhà, tức đã đủ pháp lý, để người mua có đủ thông tin đưa ra quyết định.
Ông Trần Quang Trung (giám đốc kinh doanh OneHousing):
Buộc bảo lãnh ngân hàng là đương nhiên
Quy định bảo lãnh ngân hàng với các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai có từ lâu nhưng nhiều chủ đầu tư "lách luật" không thực hiện. Khi mua nhà, chủ đầu tư thường đưa cho khách hàng hai lựa chọn: có hoặc không bảo lãnh ngân hàng và nếu có bảo lãnh giá sẽ cao hơn.
Hiện Bộ Xây dựng đang trình dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tiền huy động từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được nộp vào một tài khoản riêng tại ngân hàng, khi chủ đầu tư thực hiện xong bảo lãnh dự án mới được sử dụng tiền huy động từ người mua nhà vào phát triển dự án.
Như vậy, việc bảo lãnh ngân hàng là đương nhiên, trường hợp chủ đầu tư bỏ dở dự án thì người mua nhà còn có cơ sở để đòi tiền.
Tại Úc, tiền huy động của người mua nhà được giữ tại một tài khoản riêng, chủ dự án không được "đụng vào", đến khi bàn giao nhà, chủ đầu tư mới được nhận tiền mua nhà.
Quy định mua bán qua sàn sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát các sàn, kiểm soát tổ chức sẽ thuận lợi hơn.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh
